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开发商拿地热情高 厦门土地市场高温难消?

未知   时间:2016-12-05 09:47

  近日,厦门一房企以约2.76亿元的总价竞得泉州南安2016P07地块。令业界咂舌的是,该地块溢价率高达887.50%。在此前一天,厦门市土房局发布消息称,原定于11月18日出让的3幅商住地(海沧2幅、同安1幅)经短暂中止将于12月14日重新开槌。

  对此,有业内人士认为,在当前的市场环境下,厦门将于12月14日举行的土拍将延续高热行情。

  厦门土拍“限地价、竞配建”

  据了解,将于12月14日重新开槌的3幅商住地的竞价方式有所变化。

  首先,新公告取消了原公告中“当拍卖竞价溢价率超过50%(含)时,该地块所建商品房屋须经过竣工验收备案并取得商品房现售备案证明后才能以现售形式对外销售”的要求。其次,新公告将本次公开出让地块调整为“限地价、竞配建”方式拍卖出让,这在厦门土地出让市场尚属首次。具体操作为:当拍卖竞价达到竞价上限价格时,不再接受更高报价,转为竞报无偿移交政府的居住建筑面积。每次竞报建筑面积应不少于500平方米,竞报无偿移交政府的居住建筑面积最高者为竞得人。成交土地出让金即为竞价上限价格。

  有业内人士认为,从此次“限地价”的细则来看,并未堵住新“地王”诞生的通道。根据公告,位于海沧的H2016P02地块、H2016P03地块竞价上限分别为19.83亿元、57亿元,位于同安的T2016P02地块竞价上限为29.64亿元。其中,海沧H2016P03地块57亿元的竞价上限价格已超过今年4月份保利以54.26亿元竞得2016TP02地块时创造的厦门总价“地王”纪录。因此,海沧H2016P03地块有望成为厦门新总价“地王”。

  此外,新公告还新增了“限制预售价和销售价”和“土地出让金资金来源审查”的要求,具体为:国土房产部门可以根据市政府对房地产市场调控的要求,对地块项目商品住宅的预售及销售价格进行限制,以防止房价非理性上涨;地块成交后,厦门市银监局、人行厦门支行等部门将联合对竞得人的土地出让金(含竞买保证金)来源进行审查,如发现违规,将取消竞得资格、解除出让合同、没收竞买保证金。

  厦门房企赴泉州高溢价“抢地”

  就在厦门地块出让公告发布的第二天,11月24日上午,厦门房企厦门兆丰合投资有限责任公司以约2.76亿元的总价竞得泉州南安2016P07地块,折合楼面价14041.09元/平方米,溢价率高达887.50%。

  “国内公开出让的地块超过500%溢价率很少见,这很可能是今年三四线城市中溢价率最高的一块地。”易居智库研究总监严跃进说。形成反差的是,今年10月12日,在厦门楼市重启“限购”后的泉州首场土拍中,两幅南安出让地块溢价率最高仅为7.7%。对于此次溢价率过高的原因,严跃进表示,一方面是起拍价比较低,另一方面是此类项目未来定位为高端项目,“所以很多房企看好,毕竟即便是这样的楼面价,如果项目营销得当,盈利空间还是很大的。”据了解,该地块容积率大于1且小于或等于1.1,低容积率使得该地块可以打造别墅或休闲度假项目。

  “自厦门楼市重启‘限购’以来,厦门周边地区楼市迎来新的发展机遇。”厦门均和房地产土地评估咨询有限公司董事长王琦说,厦门楼市的投资客大多来自泉州,而“限购”造成了投资客回流。他认为,相对而言,泉州有产业支撑,房价也较低,对房企而言开发风险较小。

  土地市场高烧行情难以遏制

  从厦门宣布土地出让“限地价、竞配建”,到厦门房企到周边地区高溢价拿地,两个事件仅隔一天,即便没有因果关系,也颇值得玩味。

  王崎表示,这些地块中止拍卖后又加上诸多限制条件“复出”,体现了政府两难心思。一方面,若再不拍地,厦门土地供应计划就难以完成,而且土地供应量缩减势必让市场供不应求情况更严重;另一方面,若继续拍地,“地王”再现又是政府不愿看到的。他认为,此次土拍公告中的“限房价”条款是一个伏笔。如果这3幅地块到项目入市时,市场环境已经改变,不仅“限房价”条款可能不会真正实施,甚至连楼市限购令也可能解除。

  厦门大块文案总经理叶旭端认为,这次土拍取消了地块须现房销售的条款,是一个很合理的政策,能让新房供应量更早提升。不过她也表示:“就最近其他热点城市土拍结果来看,厦门这几块地即便不出‘地王’,出‘隐形地王’的概率也非常大。”

  对此,蓝火置业董事、副总经理钟国表示认同。在他看来,厦门楼市存量已经严重不足,不论从调控还是从市场层面来看,本次土拍都有重要的意义。在当前的市场环境下,3幅地块全部达到楼面价上限将是大概率事件。

  值得关注的是,有迹象显示,厦门土地市场供应放量步伐将进一步加快。据了解,厦门市政府日前又审议通过了4宗商住用地出让方案,总土地面积15.09公顷,总建筑面积35万平方米,出让金总底价64亿元,竞价上限总价为96亿元。有分析人士认为,该消息或将在一定程度上给即将到来的这场土拍“降温”。

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