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福州重启“限购”后的土地首拍看点多

未知   时间:2016-11-09 13:02

  11月2日,福州国土资源局网站挂出“关于2016年第四次公开出让国有建设用地使用权的公告”, 公开出让福州市城区15幅国有建设用地使用权,累计出让面积437亩。

  这是福州自10月7日重启住房“限购”以来,举行的首场土地拍卖会,除了有9幅住宅用地入市以外,本次土地拍卖会将采用“限地价、竞无偿提供住宅建筑面积”的出让方式,引发社会的广泛关注。

  15幅地块入市

  将在11月21日举行的2016年福州第四次土地拍卖会,推出了宗地2016-15、16、17、18、19、20、21、22、23、24、25、26、27、28、29号共15幅地块,数量明显多于今年前3次土地拍卖会。资料显示,今年前3次的土地拍卖会,入市地块数量分别为4幅、5幅、5幅。

  记者了解到,10月6日,福州市政府发布了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的补充通知》,除了明确从10月7日起重新实施商品住房限购政策外,还提出要加大住宅用地供应力度。作为重启“限购”后的首次土地拍卖会,本次土地拍卖应势推出了3幅纯住宅用地和6幅涉住宅用地,住宅地块数量也明显多于前3次土地拍卖会。其中,3幅纯住宅用地为宗地2016-15、18、23号地块,6幅涉住宅用地为宗地2016-16、17、19、20、21、22号地块,其余地块则为停车场用地。

  根据国土资源局的公告信息,本次土地拍卖会不仅出让地块数量多,地块出让方式上也有差别:宗地2016-15、16、17、18、19、20、21、22、23号采用拍卖方式出让,若报名截止时各宗地竞买申请人不足两个,则取消地块出让;宗地2016-24、25、26、27、28、29号根据报名截止时的竞买人数确定出让方式,若竞买人数超过两个(含两个)采用拍卖方式出让,不足两个则采用挂牌方式出让。

  出让方式有变

  据了解,今年前3次土地拍卖会,福州总共推出9幅住宅用地,累计诞生了5个“地王”,使得福州成为今年成为“地王”出现最频繁的二线城市之一。10月下旬,福建省政府印发《关于进一步加强房地产市场土地调控的通知》,提出省内地价过快上涨的城市,土地拍卖时如果有土地竞价的溢价率超过一定比例,可现场中止拍卖,同时还可以尝试“限地价、竞房价”或“限地价、竞配建”的土地出让方式。

  受此影响,即将于福州第四次土地拍卖会上出让的9宗住宅用地均采用“限地价、竞无偿提供住宅建筑面积”的出让方式——地块设定最高溢价率上限为不超过50%,当竞买人报价达到最高限价后,竞买方式转为竞无偿提供住宅建筑面积,每次最低竞价阶梯为无偿提供住宅建筑面积450平方米,竞无偿提供住宅建筑面积必须以450平方米的整数倍报价。

  对此,有业内人士表示,“限地价、竞配建”的土地出让方式,让本次土拍地块在制定起拍价时更加接近市场行情。以宗地2016-18号建平新居南侧地块为例,该地块起拍价为6.41亿元,起始楼面价在11000元/平方米,按最高50%的溢价率计算,封顶楼面价近16000元/平方米,尽管与仓山区“地王”——宗地2016-12号东升新城地块创下的16773元/平方米的楼面价“近在咫尺”,但想要创造新的“地王”纪录却又遥不可及。

  开发商拿地态度变保守?

  一边是加大住宅用地供应力度,一边是掐紧溢价率上限抑制“地王”,即将举行的第四次土地拍卖会显示出福州市政府平抑房价过快上涨的决心。

  据了解,今年福州前3次土地拍卖,但凡“地王”诞生,势必引发房价上涨。如在8月11日举行的福州第3次土地拍卖会上,宗地2016-12号东升新城地块以16773元/平方米的楼面价刷新仓山区“地王”纪录、宗地2016-10号螺洲小镇地块以15038元/平方米的楼面价格刷新城南板块“地王”纪录,拉高了楼市预期并导致房价飙涨。最终,福州新建商品住宅价格在8、9月接连创下环比4.3%、5.1%的涨幅。

  “福州一次性推出这么多块块,企业的选择面变大了,能在一定程度上缓解之前土地拍卖会上,多家企业集中争夺地块的局面。限地价、竞配建的土地出让方式,也要求房企在拿地的时候要更仔细的衡量成本投入和风险,各房企对待这次土地拍卖会的态度很可能会倾向于保守。”有不愿透露姓名的开发商人士表示,房地产政策层面发生了变化,很多开发商也在观察、适应市场行情的变化,因此针对土地市场的布局也会趋向谨慎。

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