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限价房5年“限售” 影响楼市几何?

海峡经济网   时间:2018-08-01 19:41

  7月20日,福州市政府网站发布《福州市城区限价房上市交易操作规程》(以下简称《操作规程》)。《操作规程》明确了福州市区限价房拿证满5年才能上市交易。在业内人士看来,对于未来满城尽是限价房的福州楼市而言,这一政策影响不小。

  拿证满5年才可入市

  为了抑制房价过快上涨,2016年10月福州启动新一轮楼市调控,并逐步将调控指向土地市场。2017年以来,福州土地市场频繁采用“限地价、控房价”的土地出让方式。

  业内人士普遍认为,福州采用“限地价、控房价”的土地出让方式,体现了政府对于合理引导市场预期、抑制房价快速上涨、促进房地产市场健康发展的目的。由于在土地出让阶段就确定了项目未来建成后的销售价格上限,同时,部分地块的销售价格上限又明显低于市场预期,使得限价房成为很多购房者关注的目标。但《操作规程》出台后,不少志在购买限价房的投资客或将打消购房的念头。

  据了解,《操作规程》明确,鼓楼、台江、仓山、晋安区范围内,限价房取得房屋权属证书满5年的,房屋产权人可以申请上市交易。此外,限价房交易达成后,房屋产权人还需要缴纳土地收益价款,具体金额由区国土资源分局按限价房出售时的市值与限价房购买时的总价(以购房发票为准)之间差价的50%,再扣除由房屋产权人垫付的评估费用后确定。

  有市场分析人士表示,限价房取得房屋权属证书满5年方能上市交易,可以防止购房者短期内将限价房出售牟利的行为,也说明福州一系列楼市调控旨在保障居民的自住性需求。出于类似考虑,《操作规程》提出,属于被拆迁户安置的限价房不受本操作规程限制。

  开发商拿地更谨慎?

  “土块配建限价房是现在福州土地市场的趋势,明确限价房满5年才能上市交易,可能会增加项目销售的不确定性,所以房企拿地时,会有更多考量。”福州吸睛点房地产营销有限公司总经理黄奇耀如是认为。

  记者了解到,2017年的福州土地市场,房企抢地热情明显降温,土地溢价率也出现下降。进入2018年,福州土地市场继续保持“冷静”,甚至还出现不少流拍地块。以今年5月份举行的2018年福州市区第3次土地拍卖会为例,在“限地价、控房价、竞配建社会公共保障房”的拍卖方式,以及配建安置型保障房的限制条件下,本次拍卖会推出的宗地2018-12号鼓楼古乐路沿线旧改地块六就因为竞买人不足而转为挂牌,成功出让的2幅地块,溢价率最高才4.67%。

  有不愿具名的开发商人士表示,过去房企拿下高价地,可以通过把项目建成高端项目实现高价销售,但“限价”使得这一策略难以实现。“限价地块的定价模式,已经从过去销售预期定价模式改变为土地成本定价,而且限价房地块对开工时间、取得预售证时间、对外销售数量也有要求,开发商必须加快开发周期才能尽量减少开发成本,增加利润。如果终端销售不顺畅,压力就大了。”该开发商人士认为,限价房取得房屋权属证书满5年方能上市交易的政策,可以进一步实现楼市去投资化。但在现阶段福州拿地门槛越来越高的背景下,这一政策也会使得房企拿地更趋谨慎。

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