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未知 时间:2016-10-17 10:59
(图为福州某商务区。王旺旺 摄)
为缓解商业地产的库存压力，日前福州市政府发布《加快商业办公房地产去库存若干意见》(以下简称《意见》)，将对商业办公房地产去化周期超过36个月的城区和县(市)，暂停商业办公用地供应。同时，福州将对购买五城区新建商业办公房地产的人群给予财政补贴。
库存压力大
据了解，去年至今，福州楼市库存去化效果显著，但这仅限于住宅市场。福州的商业地产，由于近几年综合体、商铺、写字楼、SOHO产品的入市体量激增，加上商业地产的投资热情减退，使得“去库存”成为福州商业地产面临的紧迫问题。
统计数据显示，截至2015年12月底，福建全省房地产现实库存7525万平方米，去化周期约为26个月，其中住宅库存去化周期约为17个月，商业、办公等非住宅用房去化周期更长。以福州为例，其是商办地产过剩的重点区域。2015年福州商业办公库存已经超过400万平方米，与此同时，2015年福州商业办公物业的成交量仅50万平方米。以此为参照，商业办公库存去化需要8年之久。
对此，业内人士普遍认为，福州房地产市场已经出现分化，住宅市场过热而商业市场遇冷，商业办公地产去库存需要政策提供助力。
政策支持
事实上，在福州出台《意见》之前，福建省政府办公厅在今年7月曾下发《关于加快化解商业办公房地产库存的通知》(以下简称《通知》)，针对商业办公地产库存去化缓慢的情况，提出了6条措施。此番福州出台的《意见》，一定程度上沿袭了《通知》的内容，包括：严控商业用地规模和结构，对商业办公房地产去化周期超过36个月的城区和县(市)，暂停商业办公用地供应;对商业办公房地产去化周期超过24个月的城区和县(市),原则上暂缓商业办公用地供应;支持发展房屋租赁市场，允许房地产开发企业将商业办公用房在符合消防、环保、安全的前提下，按规定改造后对外出租;防控市场风险，完善房地产市场信息统计和预警预报系统，梳理排查商业办公房地产风险项目清单，密切跟踪项目建设和销售情况。
值得关注的是，《意见》在《通知》的基础上，对如何支持商业办公房地产消费提出了更具体的措施：首先，自《意见》颁布实施之日起，凡在福州五城区购买新建商业办公房地产的，会由财政按所缴契税等额给予补贴。村集体使用村财购买五城区新建商业办公房地产同样按所缴契税等额给予补贴。另外，福州五城区内的拆迁户自领取货币补偿款的一年内，使用货币补偿款购买五城区新建商业办公房地产的，可按照购房总价且不高于货币补偿款总额的5%给予购房奖励。
其次，自《意见》颁布实施之日起，福州市内符合城市燃气铺设有关规范的SOHO项目，将被允许铺设燃气管道，SOHO项目的水、气费用也将按照民用住宅收费标准收。
去库存利器?
在福州商业办公库存压力大的背景下，《意见》的出台，被业内人士认为是推动商业地产“去库存”的利器。
福州吸睛点房地产营销有限公司总经理黄奇耀认为，福州住宅市场曾在税费减免的利好刺激下迎来一波购买热潮，商业办公地产“依葫芦画瓢”，也是希望能够刺激市场购买力。“如今福州楼市已重新实行住宅限购，被堵在住宅市场外的投资性需求，也存在转向商业地产的可能性。”
“福州也是瞄准把商业用房改为租赁住房，作为商业办公地产去库存的突破口。”福州商业地产资深从业人士林乐融认为，商办物业经改造后进入租赁市场，有助于盘活存量商办物业，“把死水变成活水”。为此，福州还将SOHO的水、气收费由商业标准改为民用住宅标准，降低了租客的居住成本，也是为了引导租房需求流向由商办物业改造而来的租赁住房。
不过，由于现阶段福州商业办公物业仍然存在租金收益下降、房企进入租赁市场热情不高的情况。对此，不少业内人士认为，《意见》对商业办公地产去库存的作用很难在短期内显现。“新政对于商业办公物业去库存肯定是有利的，不过到底能产生多大的作用，起码需要几个月的时间去观察。”
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