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21世纪经济报道 时间:2019-10-16 09:08
21世纪经济报道 叶麦穗 广州报道
进入9月之后，房企“补血”力度加大。
根据克尔瑞地产研究发布的报告，9月份95家典型房企的融资总额为1124.48亿元，环比上升45.3%，同比上升17.2%。融资成本也再上台阶，今年前三季度，房企债券类融资成本6.88%，较2018年全年上升了0.67个百分点。
据不完全统计，年内至少有3只地产债券的融资成本突破或达到15%。
债券利率最高突破15%
克尔瑞地产研究数据显示，9月，房地产企业境内外发债总量500.23亿元，环比上升29.5%。融资成本6.47%，环比上升0.76个百分点；境外债券单月融资成本6.85%，环比下降0.10个百分点。下降主要原因是碧桂园发行了一笔78.3亿港元的有抵押可换股债券，该债券利率为4.5%，数额较大，从而拉低了当月的融资成本，若剔除碧桂园发行的这一笔债券，则9月房企的单月融资成本升至6.83%，境外融资成本为7.50%，分别环比上升1.22和0.55个百分点。
此外，截至9月房企新增债券类融资成本7.03%，较2018年全年上升0.50个百分点。其中，境外债券融资成本达8.08%，较2018年全年增长0.86个百分点。
9月发债量最高的企业是碧桂园，发债总量125亿元，除了上述提到的78.3亿港元的可换股债券之外，还有5亿美元的境外优先票据，以及18.5亿元的公司债。此外，龙湖集团发行的8.5亿美元票据，利率较低，为3.95%。
克尔瑞数据显示，今年前三季度，房企债券类融资成本6.88%，较2018年全年上升0.67个百分点。其中，境内发债的平均成本为4.80%，较2018年全年下降0.93个百分点，主要是大型房企发债结构性的影响；境外发债的成本则提升至8.00%，较2018年全年上升1.17个百分点。
2018年以来，在境外发债的成本便一直居高不下，特别是2018年10月到2019年7月，境外发债成本均在7.50%以上。进入2019年后，多家企业迎来偿债高峰期，即使成本走高，企业也不惜代价进行发债。
中原地产的数据显示，截至10月8日，年内房企美元融资533.6亿美元，同比上涨50%。虽然各种政策收紧，但房企美元融资的数量仍刷新历史纪录。
发债利率也不断攀升，10%已不再是天花板。据21世纪经济报道记者对公告的不完全统计，今年至少有三只债券的发债利率已经达到或超过15%。
今年2月21日，当代置业公告称，将额外发行一笔金额达2亿美元的绿色优先票据，票面利率15.5%；将与2019年1月发行的1.5亿美元票据合并发行，利率同为15.5%。
7月12日，泰禾集团股份有限公司发布公告称，泰禾全资子公司Tahoe Group Global （Co．，） Limited拟发行4亿美元债券，债券期限3年，债券票面年息15％，每半年支付一次。成本之高令业内惊讶，泰禾集团2018年净利润率为12.6%。
高额的融资成本，让市场对泰禾集团的资金链多做猜测。泰禾集团董事长黄其森在今年6月中旬举行的媒体见面会上出来喊话：“泰禾没有大家想象的那么惨，去年卖了1300亿元，回款金额在700亿-800亿元，不算太差。更重要的是，泰禾的权益比例为80%-90%，如果按照权益金额排名，在所有房企中，泰禾大概排在第15位或者更高。”
房企拿地趋于谨慎
一面是高额的融资成本，一面是陆续到期的债务高峰。
9月房企有22笔发债到期，金额共计243.31亿元。到期金额最高的为世茂房地产2016年9月22日发行的30亿元的内资企业债，以及禹洲集团2016年9月22日发行的30亿元公司债。
10月房企也有22笔债券将先后到期，但到期规模却提升至355亿元，升幅45.9%，单笔金额最高的是九龙仓于2016年10月12日发行的一笔40亿元人民币的熊猫债券。
中信建投的研究报告显示，未来4年，房地产债到期偿还压力逐步抬升，2021年为高峰，2020-2023年分别将有4026.04亿元、7479.55亿元、2518.99亿元和2846.26亿元到期。分季度来看，2021年三季度房地产到期偿还量最高，为2339.26亿元，其次为2021年一季度的2061.87亿元，2022年以后单季度到期偿还量均小于1000亿元。
房地产传统的“金九银十”在今年显得成色不足，房企拿地也更趋于谨慎。克而瑞数据显示，9月百强房企新增货值约7000亿元，较8月份1.1万亿元大幅下降57%，同时溢价率也延续了此前下滑态势。
中原地产研究中心数据显示，今年9月份共成交土地673宗，相比8月份成交土地总数1124宗，环比下降67%。价值超过10亿的地块共58宗，但43%的地块以底价成交，平均溢价率为5%，只有21宗地块的溢价率超过10%。
“虽然现在市场行情不好，但实际上市场交易量并未明显下跌。从部分城市看，相比8月份，9月份交易数据还有微小上涨。大型房企销售业绩表现相对坚挺。从后续市场的表现来看，不少房企虽然在降价促销，但不见得比去年的价格低，所以客观上以金额衡量的销售数据还是有正增长的表现。”易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受21世纪经济报道记者采访时表示。
他认为，近期观望情绪有所减弱，至少说明购房者也不太愿意长时间观望，所以后续市场反弹机会仍存在。尤其是部分房企近期积极降价促销，本质上有助于购房者的积极入市和市场交易反弹。
中原地产首席分析师张大伟也认为，房企目前处境虽然不易，但已度过最为艰难的时期。他对21世纪经济报道记者表示，虽然房企融资需求有所增加，但整体数据看，没有刷新历史纪录。融资成本也有所松动，特别是9月以来，部分房企融资成本明显降低。多笔融资成本在4%左右，属于最近几年的低点。虽然调控政策频繁出现，加大了部分企业融资难度，但正常融资并没有收紧。
张大伟还表示，从未来趋势来看，马太效应将越来越明显，一线房企的情况会越来越稳健，融资成本降低是趋势；而小型企业则可能被边缘化。
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