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北京周边楼市火热 区域调控呼声渐起

  海峡经济网 时间:2016-09-02 08:43

“去年底房价才一平方米9000元,现在都涨到1.5万元了。”在香河的一处售楼中心,工作人员向中国证券报记者表示,房价存在较强的上涨预期。日前,中国证券报记者走访北京(楼盘)周边区域的多个楼盘时发现,市场成交活跃,环北京区域的房价呈现持续上涨趋势。

业内人士表示,由于产业外迁、去库存以及信贷放量等因素,房价确实出现了一波上涨,但监管部门应让房价上涨幅度处于正常范围内。北京等一线城市可尝试构筑市区和郊区两个市场,分别进行管理,以达到稳定房价和市场预期的目的。

周边区域成交活跃

一线城市购房政策收紧预期,让周边区域和部分热点二线城市房价迎来一波涨势。近期,上海(楼盘)调控政策进一步收紧的传闻,令当地成交量大幅增长。易居研究院智库中心8月30日数据显示,一些郊区楼盘成交非常活跃,部分售价2万/平方米至3万/平方米的楼盘被激活。

这与中国证券报记者日前在北京周边区域所看到的现象类似。位于河北省廊坊市固安县某楼盘的销售人员称:“近期销售情况非常好。上次开盘,500多套房源已基本签完。目前房价是1.7万/平方米左右。下次再开盘时,价格可能会继续调高,未来升值空间很大。”

在香河地区,销售更为火热。在售楼中心,很多购房者当即就和售楼员约好了后续排卡事宜,但也有的人见房价涨势太快而有些犹豫。“去年底房价才9000元/平方米,现在都已经涨到1.5万/平方米了。”售楼员介绍,在香河购房的人60%都是在北京上班,在香河购房的外地人数已超过当地人。

年初河北省发布了《河北省居住证实施办法(试行)》,办法指出,首都周边的三河、涿州、大厂、香河、永清、固安、怀来,可根据实际,综合合法稳定职业、合法稳定住所、参加社会保险年限等因素,合理确定落户条件。城镇综合承载压力大的,可结合本地实际,建立居住证积分落户制度。

前期环京区域楼市快速上涨,也使得廊坊市政府发布了房地产限购政策,规定实行住房限购和差别化住房信贷政策。在限购政策落实过程中,香河、固安等地也出台了细则。香河的楼市限购细则中还要求落实预售管理和审批备案制度,要求房地产项目在备案后3个月内不得调价。

业内人士表示,环京区域基本上都是来自北京的购房者。以固安为例,在京南片区起步相对较早,又离北京近。北三县的限购,使得相邻的涿州有了利好。目前,涿州的主要购房者主要来自丰台、房山一带,主要基于未来房山延长线可以到达涿州地区的预期,交通便利,升值空间大。但需要注意的是,当下京南一带基本没有二手房成交,没有需求,大多是在等待升值。

中国某研究院的数据显示,7月份,从成交均价上看,燕郊为17056元/平方米,同比增长67.1%;香河为8947元/平方米,同比增长46.4%。作为城市副中心的通州,成交均价为34792元/平方米,同比增长50.9%。

多种因素推升房价

由于通州城市副中心的确立,以其为中心的周边区域,成为了置业的首选。中原地产首席分析师张大伟表示,环京区域房价上涨原因之一,是资金宽松背景下的资产荒,以及利好消息炒作。这些地方房价大涨是因为价格差,而想约束房价上涨,唯一的办法就是抑制信贷。房地产已成为投资品,刚需加杠杆,燕郊等地才会火爆。这是一种不健康的状态。

对于北三县而言,房价快速上涨主要受三个因素影响。房天下副总裁司智表示,一是受通州副中心预期的影响,北三县的人或许能享受到通州的教育和医疗服务;二是京津冀一体化,大量产业外迁会带动人口流动,包括通州、固安、廊坊、涿州等区域都将受到影响;三是在三四线城市去库存的大背景下,虽然北三县也出台了限购政策,但当地仍有银行贷款政策的支持。

“环京区域房价上涨后,性价比开始下降,这时部分购房者投资策略会转变。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,这会使部分购房者暂缓入市,进而把购房方向放在北京市场上。换而言之,需求增加也会促使北京房价上涨。另外,这也会使部分购房需求不能很快释放,租赁价格有可能上涨,进而引起房价上涨。而北京市场价格上涨,又会传导至郊区市场,形成循环。

环京区域楼市大热也与政策走向相关。此前北京市发布了《关于全面深化改革提升城市规划建设管理水平的意见》。意见明确指出,要统筹好北京城市副中心155平方公里范围与通州全区域的规划建设,统筹好北京城市副中心与中心城区、北京东部地区以及河北省廊坊市北三县的协调发展,2016年底完成北京城市副中心总体城市设计和重点地区详细城市设计,以及通州区总体规划和相关专项规划。

对购房者购房资质的限制,也是影响环京郊区域以及前期通州房价的原因之一。很多购房者由于害怕错失当下的购房时机,因此积极购房。等到购房者资质达到在北京购房的门槛时,便可出售环京郊区域的房产,在北京市内进行置业。为保证自己的资产不缩水和升值,越来越多的购房者进入环京郊区域的投资中。

此外,在《北京市土地利用总体规划(2006-2020年)》中,建设用地指标比上一版的规划有所下调,这也导致周边地区形成上涨预期。司智表示,北京对建设用地控制的非常严格,中心城区很难有大规模的土地供应。就算土地供应增多,但土地价格也不会便宜。现在拍出来的土地,大部分建造时都以大户型和豪宅为主,对于普通老百姓(603883,股吧)而言,在北京市置业仍有些困难。

建议试行分区调控

在房价上涨的同时,应令涨幅处于正常范围内。严跃进表示,房价要从两方面来看,一是合理的涨价,类似地价、材料成本、物价的上涨;二是泡沫成分。综合来看,房价由地价、税费、建材、合理预期、炒作因素等构成,但炒作成份太高,会让价格超过正常值。环京区域因为近才有性价比,其他的因素反而不重要。

部分业内人士认为,政策调整应以稳为主。司智表示,从政府角度看,有一个非常重要的举措就是加强保障房建设。商品房市场上,只需适当控制某些区域过高的房价,让市场价格和交易量平稳上行,或平稳波动,这才是较为合理的。而所谓房地产市场的拐点,实际上就是对贷款政策和利率政策调整后,带来的后续震荡。在严厉的政策调控后,市场肯定也会随之有所调整,但这意味着流动性和成交量都将大幅下降。

严跃进坦言:“未来要警惕大家对房价不可控的心理预期出现。这可能会引起市场的恐慌和对地方政策的质疑,也会影响后续政策的效果。”

对于后续可能出台的调控政策,一些业内人士表示可采取分区调控的做法。通州区常务副区长崔松光此前曾表示,在城市管理方面,计划根据不同区域,分别设置相适应的城市管理标准,在商务中心区等重点区域率先实施管理模式创新。

就北京等一线城市未来调控政策而言,应积极构筑两个区域市场,市区和郊区分别管理。对于市区房价,总体上需要有一个较为积极的做法,即管控投资和投机。郊区市场则应该继续鼓励刚需购房者入市,进而解决住房问题。

业内人士表示,当下除了部分火热区域,郊区市场仍然有一定库存,可加快部分金融等产业的外移,尤其是部分非管理类的金融业务外移,从产业的角度吸引人们去库存较高的区域置业。而市区则需适当控制供地,尤其是出售型住房用地,适当增加租赁型土地的供应,以稳定房价和预期。

此外,严跃进认为,回暖会延续,尤其是“金九银十”,楼市或保持热销状态。市场升温会使部分城市去库存压力减小,进而带动投资和其他供应指标上升,但需要警惕在此过程中“地王”继续大量涌现。同时,若此类市场逻辑延续,到2017年下半年楼市或将降温,成交量有所下滑,但价格方面难有太大跌幅。

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