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21世纪经济报道 时间:2019-10-22 11:18
预期之中的土地市场降温，如约而至。
日前，由中国国土勘测规划院城市地价动态监测组发布的《2019年第三季度全国主要城市地价监测报告》显示，第三季度全国总体地价水平环比、同比增速均放缓。其中，住宅地价同比增速连续六个季度放缓。
今年上半年，全国土地市场一度出现“小阳春”，从4月开始，热点一二线城市连续升温，土地单月成交合计金额均在3000亿以上，溢价率也保持在20%左右。
但随后连续出台的收紧信托与海外融资等政策，使得房企融资成本以及现金流压力进一步提升，全国土地市场也一改二季度的升温之势，掉头直下。
另一个背景是，7月30日的中共中央政治局会议强调，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，土地市场与楼市一样，依然是只允许出现小阳春，而不允许入夏。
供应、成交、溢价率均降温
传统的“金九银十”火爆销售情形并未出现，土地市场行情也在下行。
根据中指研究院的统计数据，供应方面，今年前三季度，全国300个城市共推出土地20936宗，同比仅增加0.1%；推出土地面积88068万平方米，同比减少1%。
成交方面，1-9月共成交土地17850宗，同比减少2%；成交总面积达到74034万平方米，同比减少2%。
分月份来看，9月相较于8月又呈现环比下滑的态势。根据中原地产研究中心的数据，9月共成交土地673宗，相比8月份成交土地总数1124宗，环比下降40%。其中，超过10亿的地块共58宗，但43%的地块以底价成交，平均溢价率仅为5%，只有21宗地块的溢价率超过了10%。
但从重点城市的表现来看，存在分化现象。
中原地产的数据显示，前三季度，纳入观察的全国50大城市合计卖地总额达到了3.14万亿，创造了同期纪录，同比增幅达到18.1%，并且出现了9个千亿卖地城市。
其中，土地出让金同比正增长的城市有35个，但土地溢价率正增长的城市仅27个。
杭州前三季度的卖地收入最高，达到2289亿，但比去年同期下降了1.6%；土地溢价率为16.65%，同比下降42%。
四大一线城市中，1-9月土地出让金均为正向增长，其中深圳的同比涨幅最大，达到155%，上海仅微涨1.43%；溢价率方面，上海、深圳为正向增长，北京下降了27.36%，广州下降了33.57%。
进入10月以来，土地降温趋势愈发明显。中原地产的统计数据显示，首周前50宗热点地块中，有31宗是底价成交，占比高达62%，这一比例刷新了近几年的纪录。
从房企的表现来看，克而瑞的数据显示，7月有6成百强房企拿地脚步放缓，8月更是有3成百强房企未出手拿地；9月百强房企新增货值约7000亿元，较8月份的1.1万亿元大幅下降36%，同时，溢价率也延续了此前下滑态势。
分梯队来看，TOP10房企的拿地销售比仅上涨1%，保持理性状态；而11至30强房企拿地销售比在0.45左右，是50强房企中拿地最为积极的梯队，主要处于提升规模的需求，如美的、中梁1-8月拿地销售比超过0.7；50至100强房企在1-8月拿地态度较为积极，“求生”欲望强烈。
房企钱紧出手谨慎
在今年的中期业绩会上，就有不少开发商传递出了将谨慎拿地的讯号。
融创中国董事会主席孙宏斌称，在拿地方面，公司下半年基本没有指标，除非是特别好的地，拿地基本是停止的。
万科首席运营官张旭则回应，拿地是根据收了多少钱回来才能拿多少地计算，并没有固定的拿地计划。但从实际表现来看，万科8月拿地权益总额为150.41亿元，而9月仅为50.28亿元，环比大幅下降66.7%。
房企不再任性“买买买”，一个最直接的原因是融资收紧。
7月12日，国家发改委发出通知，对房企海外发债加强约束，新融资只能用于置换一年内到期之中长期海外债务，同时，还需就债务规模、期限等进行备案登记。此外，央行、银保监会都加大了对房地产融资及有关信贷产品的监管力度，严禁消费贷、银行理财、信托等各类资金违规进入房地产领域。
孙宏斌在中期业绩会上坦言，这次严控房地产，对发债、信托、开发贷都作出了一定限制，是从融资端切入的调控。
但优质城市的优质土地，从来都不乏开发商争抢，地方政府在推地动作方面有所调整。
深圳前海桂湾原计划10月22日出让两宗地块，一宗为商业用地，一宗为综合用地，因为包含了片区稀缺的住宅而备受关注。但就在10月18日，深圳土地交易中心发布公告称终止出让程序，引起业内哗然。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向21世纪经济报道记者分析，国家统计局刚刚发布的70城房价数据中，深圳新房与二手房环比涨幅均进入了全国前十，尤其新房是2016年下半年以来首次进入涨幅前十。此次前海土地终止出让并未披露具体原因，但一个可能性较高的猜测是，如果楼面价、溢价率较高，可能会造成市场预期变化，形成地价、房价联动上涨，这对于楼市调控是不合时宜的。
张大伟也指出，整体来看，房地产企业依托信托等融资大幅度快速进入房地产市场导致土地市场短期升温，是政策收紧的主要原因。房企年末资金链吃紧，热点城市的土地溢价率开始明显下调，不排除后续土地市场流标再次明显增加的可能性。
对于后市的预判，上述《2019年第三季度全国主要城市地价监测报告》指出，未来国内宏观政策进一步落地，国民经济继续保持总体平稳，房地产市场调控力度持续。预计主要监测城市地价整体保持低速增长，热点城市住宅用地市场保持趋稳态势。
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